Dans cet article, nous abordons la formation du contrat de bail en s’appuyant sur les règles générales applicables à tout contrat. Nous détaillons les étapes essentielles menant à l’accord des parties, la forme que peut revêtir ce contrat, ainsi que les spécificités liées au bail portant sur un logement familial. L’objectif est de vulgariser ces notions pour les non-initiés, tout en fournissant des détails pertinents pour les professionnels du droit.
1. Les Généralités de la Formation du Contrat de Bail
La conclusion du contrat de bail suit les règles générales applicables à tout contrat. Ces règles régissent les pourparlers contractuels ainsi que la conclusion du bail. La formation du contrat se matérialise par l’échange de manifestations de volonté concordantes et réciproques. Pour que le contrat soit formé, il faut que toutes les informations essentielles soient présentes, à savoir :
- Les parties au contrat : il s’agit du bailleur et du locataire.
- La cession de l’usage d’une chose : le bailleur s’engage à mettre à disposition du locataire un bien pour une certaine durée.
- Le loyer : il constitue la rémunération due par le locataire en échange de cette cession d’usage.
2. La Forme du Contrat de Bail
La conclusion d’un contrat de bail n’est pas soumise au respect d’une forme spéciale (cf. 11 al. 1 CO). Cela signifie que l’accord des volontés peut être exprimé de diverses manières :
- Par écrit : la pratique courante, notamment en matière immobilière (cf. 16 al. 1 CO).
- Oralement
- Par actes concluants
Les baux écrits comportent souvent, en annexe, des conditions générales ou règlements de maison. Ces annexes sont réputées adoptées par intégration : le locataire qui signe le bail est lié par ces dispositions, même s’il ne les a pas lues, sauf en présence d’une clause inhabituelle.
Toutefois, le droit du bail impose une forme spécifique, agréée par les cantons, pour :
- Les notifications des congés des baux d’habitation et de locaux commerciaux donnés par le bailleur (cf. 266l al. 2 CO).
- Les notifications relatives aux hausses de loyers (cf. 269d CO).
3. Le Bail Portant sur le Logement Familial
En matière de logement familial, le contrat de bail peut être conclu de deux manières :
- Par les deux conjoints : les deux parties s’engagent conjointement.
- Par l’un des conjoints : dans ce cas, seule la personne ayant conclu le contrat jouit du statut de locataire.
Il est important de noter que le conjoint non signataire peut néanmoins être engagé par le conjoint signataire, à condition que ce dernier ait préalablement obtenu une autorisation par procuration (cf. 166 al. 2 CC et 15 al. 2 LPart). Par ailleurs, en cas d’urgence ou de maladie, il est possible que le conjoint engage l’autre sans avoir obtenu son consentement préalable.
Conclusion
La formation du contrat de bail repose sur un échange de volontés portant sur des éléments essentiels tels que l’identification des parties, la cession de l’usage d’un bien et le loyer. La souplesse de la forme du contrat, qu’elle soit écrite, orale ou issue d’actes concluants, est contrebalancée par des exigences spécifiques pour certaines notifications. Enfin, le traitement particulier du bail portant sur le logement familial illustre la nécessité de prendre en compte les relations personnelles dans la formation des contrats. Cette analyse offre ainsi matière à réflexion sur la manière dont le droit du bail équilibre la liberté contractuelle et la protection des parties, tout en tenant compte des situations particulières.