En droit suisse, la propriété est généralement individuelle : une personne exerce un droit exclusif sur un bien. Toutefois, le Code civil (CC) prévoit aussi des formes de propriété collective, où plusieurs titulaires partagent un même droit. Ces régimes, encadrés par le principe du numerus clausus (liste fermée de droits réels), se déclinent en trois formes : la copropriété ordinaire, la propriété commune et la copropriété par étages. Cet article décrypte ces mécanismes, souvent méconnus du grand public, mais essentiels pour comprendre la gestion d’un immeuble, d’un héritage ou d’une entreprise familiale.
1. La Copropriété Ordinaire : Un Droit Unique à Plusieurs Titulaires
Définition et Caractéristiques (Art. 646 CC)
La copropriété ordinaire naît lorsque plusieurs personnes détiennent une quote-part idéale (part abstraite, non matérialisée) d’un bien, sans lien préexistant entre elles. Chaque copropriétaire a un droit sur la totalité du bien, limité par les droits des autres.
La Quote-Part : Un Immeuble « Abstrait »
- Nature : La quote-part, exprimée en fraction (ex. 1/4), est présumée égale entre copropriétaires (Art. 646 al. 2 CC). Toutefois, un tribunal peut ajuster cette répartition, comme l’a illustré le Tribunal fédéral (TF) dans un arrêt concernant un chemin privé : les quotes-parts y ont été proportionnelles à la valeur des biens-fonds utilisateurs (réf. TF, non datée).
- Disposition : Chaque copropriétaire peut vendre ou hypothéquer sa part librement (Art. 646 al. 3 CC), sous réserve du droit de préemption légal des autres copropriétaires (Art. 681a CC). Ce droit, prioritaire sur les conventions, doit être exercé dans un délai de trois mois.
Gestion et Prise de Décision
- Actes courants (réparations, entretien) : Un copropriétaire peut agir seul (Art. 647a CC).
- Actes de disposition (vente du bien, transformation majeure) : Requièrent l’unanimité, sauf convention contraire (Art. 648 al. 2 CC).
- Règlement d’utilisation : Adopté à l’unanimité, il peut être modifié à la majorité si prévu initialement (Art. 647 CC).
Exclusion d’un Copropriétaire
En cas de violation grave des règles (ex. dégradations répétées), un copropriétaire peut être exclu par décision judiciaire, obligeant la vente de sa part (Art. 649b-649c CC).
2. La Propriété Commune : Le Reflet d’une Communauté Préexistante
Définition (Art. 652 CC)
La propriété commune suppose un lien personnel antérieur entre les titulaires (ex. héritiers, associés d’une société). Contrairement à la copropriété ordinaire, les droits ne peuvent s’exercer qu’au sein de la communauté.
Particularités
- Pas de disposition individuelle : Les parts ne peuvent être vendues séparément (Art. 653 al. 3 CC).
- Gestion : Principe d’unanimité, sauf règles spécifiques de la communauté (ex. société simple, Art. 530 CO).
- Extinction : La fin de la communauté (ex. partage successoral) entraîne généralement la dissolution de la propriété commune.
3. La Copropriété par Étages (PPE) : Entre Indivision et Autonomie
Définition et Structure (Art. 712a CC)
La PPE permet à chaque copropriétaire d’avoir une quote-part du bien-fonds et un droit exclusif sur des parties déterminées (ex. appartement). Contrairement au système français, le droit porte sur l’ensemble de l’immeuble, avec des espaces privatifs clairement délimités (Art. 712b CC).
Gouvernance et Rôle de l’Assemblée
- Assemblée des copropriétaires : Décide à la majorité des voix (Art. 712p CC), avec un quorum de 50 % des membres.
- Administrateur : Représente la communauté, perçoit les charges et peut inscrire une hypothèque légale en cas d’impayés (Art. 712i CC).
Charges et Financement
Les contributions sont proportionnelles à la valeur des quotes-parts, sauf si certaines installations ne servent qu’une partie des copropriétaires (Art. 712h CC).
Enjeux Pratiques et Réflexions Critiques
Défis de la Gestion Collective
- Conflits d’usage : La coexistence de droits individuels et collectifs peut générer des tensions (ex. travaux controversés).
- Complexité administrative : La PPE, bien que structurée, exige une coordination rigoureuse, notamment dans les grands immeubles.
Évolution Juridique
Le cadre actuel, basé sur le CC et des arrêts comme celui du TF mentionné, reste robuste. Toutefois, l’urbanisation croissante et les nouvelles formes d’habitat (ex. écoquartiers) pourraient appeler des adaptations législatives.
Conclusion : Vers une Propriété Plus Collaborative ?
La propriété collective suisse offre une flexibilité précieuse, mais son succès dépend de la clarté des conventions et du dialogue entre copropriétaires. Des questions émergent :
- Comment intégrer les outils numériques (ex. plateformes de gestion) pour fluidifier les décisions ?
- La PPE doit-elle évoluer pour mieux encadrer les rénovations énergétiques, souvent sources de désaccords ?
En somme, ces régimes illustrent un équilibre délicat entre autonomie individuelle et intérêt commun, au cœur des défis juridiques contemporains.
Lexique
- Quote-part : Part abstraite d’un bien, non matérialisée physiquement.
- Droit de préemption : Priorité d’achat accordée aux copropriétaires existants.
- Hypothèque légale : Droit de gage automatique pour garantir le paiement des charges.