Dans le cadre du bail à loyer, les articles 260 et 260a du Code des Obligations offrent au bailleur et au locataire la possibilité de rénover ou de modifier la chose louée. Ces travaux, soumis à un régime juridique commun, se distinguent notamment par leur impact sur la valeur du bien et, par conséquent, sur le montant du loyer.
1. Distinctions Générales
Les articles 260 et 260a CO confèrent aux parties la faculté de rénover ou de modifier la chose louée. La rénovation et la modification reposent sur le même régime juridique. Toutefois, il est important de noter que seuls les travaux de modification peuvent conduire à une augmentation du loyer (269a CO).
- Rénovation : Travaux ayant pour but de maintenir la valeur de la chose louée et de l’adapter au goût du jour (exemple : nouvelle couche de peinture, remplacement de fenêtres).
- Modification : Changements physiques apportés à la chose louée dans le but de l’améliorer ou de la moderniser. Ces travaux entraînent une augmentation de la valeur de l’objet et justifient ainsi une augmentation du loyer.
Il est à distinguer les travaux d’entretien, qui consistent en un maintien de l’état conforme de la chose louée (petite réparation, etc.).
2. Rénovation et Modification Entreprises par le Bailleur
Selon l’article 260 al. 1 CO, le bailleur dispose, en principe, du droit de rénover ou de modifier la chose louée sans avoir à obtenir le consentement du locataire, à condition de respecter deux conditions essentielles :
- Les travaux peuvent être raisonnablement imposés au locataire : Il s’agit de peser les intérêts en jeu, en équilibrant l’intérêt du locataire à ne pas être troublé dans sa jouissance de la chose louée et celui du bailleur à maintenir la substance de son bien (cf. 7 CCR).
- Le bail n’a pas été résilié : Une fois que le bailleur ou le locataire ont résilié le contrat, il n’est pas normal qu’un locataire doive supporter des travaux dont il ne profitera pas.
En principe, le locataire doit supporter ces travaux, toutefois, ils ne doivent pas se faire à ses frais ou à son détriment. Le locataire peut alors faire valoir une réduction du loyer ou des dommages-intérêts pour les dommages subis du fait de tels travaux.
3. Rénovation et Modification Entreprises par le Locataire
Le bailleur confère au locataire uniquement le droit d’utiliser la chose louée. Ce droit implique que le locataire doit user de la chose avec le soin nécessaire et la restituer dans l’état résultant d’un usage conforme au contrat. En principe, le locataire n’a pas le droit de modifier ou de rénover la chose. Toutefois, l’article 260a CO prévoit que le locataire peut procéder lui-même à de tels travaux si le bailleur a donné son consentement écrit. Le bailleur n’est pas tenu de justifier un éventuel refus et peut donner son consentement pour tout ou partie des travaux envisagés.
- Consentement écrit : Si le bailleur a donné son consentement écrit, le locataire est autorisé à rénover ou modifier la chose.
- Absence de consentement : S’il entreprend ces travaux sans le consentement du bailleur, le locataire viole son obligation d’user de la chose avec le soin nécessaire (257f al. 1 CO). Cette violation peut conduire à une résiliation anticipée du contrat par le bailleur.
- Remise en l’état : L’article 260a al. 2 CO précise que, lorsque le bailleur a donné son consentement pour les travaux, il ne peut exiger une remise en l’état de la chose par le locataire que si cela a été convenu par écrit.
- Indemnité pour plus-value : Enfin, si les travaux entrepris par le locataire confèrent une plus-value considérable à la chose, ce dernier peut réclamer une indemnité au bailleur (260a al. 3 CO).
Conclusion
Le régime juridique de la rénovation et de la modification de la chose louée assure un équilibre délicat entre la préservation de la valeur du bien et le respect des droits et obligations de chacun. Tandis que le bailleur peut, sous certaines conditions, entreprendre des travaux sans l’accord préalable du locataire, ce dernier ne peut modifier le bien qu’avec un consentement écrit, sous peine de voir sa responsabilité engagée. Cette organisation vise à protéger la jouissance paisible du bien par le locataire tout en permettant au bailleur de maintenir ou d’améliorer la substance de son bien. Une réflexion approfondie sur ces règles permet ainsi d’envisager de manière équilibrée l’évolution du bien loué et ses incidences sur le contrat de bail.